입주권 분양권 차이점(feat.아파트 재개발)

새 아파트를 분양받을 수 있는 권리는 입주권일까요, 분양권일까요? 비슷해 보이지만 다른 개념입니다. 오늘은 입주권과 분양권의 개념부터 취득 방법 그리고 이 둘의 차이점과 어떤 리스크가 존재하는지 확인해 보겠습니다.

[목차]

입주권이란

• 입주권: 재개발, 재건축 사업으로 새 아파트를 지을 때, 기존 주택에 살고 있던 소유주에게 주어지는 입주 자격입니다.  즉, 헌 집을 담보로 새 집을 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.
• 입주권을 가진 조합원은 조합원 분양가로 주택을 공급받을 수 있고, 이는 통상적으로 일반분양 가격보다 저렴합니다.
• 아파트가 준공된 후 사용 검사받는 때에 소유권을 취득한 것으로 간주합니다.

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분양권이란

• 분양권: 주택 건설 사업자가 새 아파트를 분양할 때, 청약 당첨자에게 주어지는 입주 자격입니다. 즉, 요즘 화제인 청약제도를 통해 새 집을 분양받을 수 있는 권리입니다.
• 계약 시 평형 및 동, 호수가 정해져 있으며 주택 취득 시기는 잔금납부일과 등기부상 등기 접수일 중 빠른 날로 합니다.

 

입주권과 분양권 취득 방법

입주권과 분양권 모두 그냥 취득할 수 없는데요. 일정한 자격이 충족되어야 입주권 또는 분양권을 취득할 수 있습니다.

 

입주권 취득 방법	분양권 취득 방법
재개발, 재건축 구역 내 기존 주택 또는 토지 소유자에게 부여됨 즉, 조합원이 되야함	주택 청약 신청 자격을 갖춘 사람이 청약을 신청하고 당첨되어야 자격을 얻을 수 있음

 

입주권과 분양권의 차이점

이처럼 입주권과 분양권은 비슷한 개념 같지만 취득 방법부터 다릅니다. 아래에서 주택수 포함 여부와 매매가격까지 확인해 보겠습니다. 이 둘의 리스크와 납부세금 종류도 다음 단락에서 다뤘으니 끝까지 놓치지 마세요.

구분	입주권	분양권
대상	재개발, 재건축 조합원인 자	일정 조건을 갖춘 청약 당첨된 자
취득 시점	관리처분계획인가 이후	분양 당첨 시
주택수	포함	미포함 (주택 수 인정은 잔금 납부 또는 등기접수일 중 빠른 날로 함)
혜택 및 입주시기	조합원 자격 취득 및 지위 승계	① 일반 분양 후 2-3년 이내 입주 가능함 ② 후분양인 경우 더 빠른 시기 입주 가능함
	발코니 확장, 이주비 이자 지원 등 혜택 제공
	추가분담금 발생 리스크 존재
매매 가격	조합원 분양가 + 프리미엄으로 형성	청약 시 분양가 + 프리미엄으로 형성

2021년 이후부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.

조합원 분양가는 권리가액과 추가분담금을 합한 금액입니다.

 

출처: 매거진h

출처: 매거진h

 

 

입주권 리스크 | 분양권 리스크

입주권 리스크 

• 추가분담금 리스크: 재개발 진행 중 예상치 못한 추가분담금이 발생하여 조합원들의 갑작스러운 지출이 생길 수 있습니다.
• 사업 지연 리스크: 사업이 지연되면 투자금 회수 기간이 길어지고, 금융 비용 부담이 커지는 리스크가 증가합니다.

분양권 리스크

• 분양가 상승 리스크: 부동산 인플레이션, 건축비, 인건비 상승으로 인해 분양가가 높게 책정될 수 있습니다.
• 미분양 리스크: 부동산 경기가 침체되면 미분양이 발생해 가격 하락 가능성이 있습니다.

 

취득세 양도소득세 납부 차이

세금 종류/ 권리 종류	입주권	분양권
취득세	토지와 건물을 각각 취득으로 간주해 두 번 납부함 ①토지 취득세: 입주권 매수 시점 ②건물 취득세: 입주 시점	입주 시점에 한 번 납부함
양도소득세	주택 수에 포함되어 계산됨	2021년 1월 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함되어 계산됨

 

입주권과 분양권은 부동산 시장에서 중요한 역할을 하죠. 여러분도 뉴스에서 보듯이 청약 경쟁률과 지속적으로 상승하는 분양 가격 등 부동산 경기의 흐름을 보여주고 있습니다. 

 

분양권은 주택 시장의 초기 수요를 측정하는 중요한 지표가 되며, 입주권은 주거 안정성과 지역사회의 안정성을 높이는 요소가 될 수 있습니다. 또한 이 두 권리는 투자자와 개발자에게 중요한 기회를 제공하며 시장의 유동성을 증대시킬 수 있습니다.

 

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이 두 가지 권리의 특성을 명확히 이해하여 다양한 기회를 최대한 활용하고 효과적인 부동산 관리를 하시길 바랍니다.

 

다음번에는 전매 제한 규정에 대해 다뤄보겠습니다. 미리 요점을 적어보자면 똑같은 분양권이라도 투기 과열지구인지에 따라 전매 제한 대상으로 규정됩니다.

 

전매 제한이란, 규정된 기간 동안 입주자는 매매, 증여 및 그 밖의 행위를 제한하는 것을 말합니다.

투기 과열지구란, 해당 지역의 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역을 의미합니다. 때문에 국토교통부장관 또는 광역자치단체장이 주택가격의 안정을 위해 지정한 지역입니다. 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 4개 구가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.

 

재건축 조합원 지위 양도에도 몇 가지 인정되는 사유가 있으며 이전과 다르게 신설된 내용, 변경된 내용도 있습니다. 변경된 내 용을 모르고 매수 매도하다간 주택법에 의해 처벌받을 수 있습니다.

 

이 글은 참고 자료이며, 투자에 대한 최종 책임은 본인에게 있습니다.